전월세 계약, 손해 보지 않는 체크리스트 양식 매우 쉬운 방법!
목차
- 월세 계약 전 필수 확인 사항
- 집 보러 갈 때 놓치지 말아야 할 것들
- 등기부등본, 왜 중요할까요?
- 임대인 신원 확인, 이렇게 하세요!
- 계약서 작성 시 꼼꼼하게 챙길 것들
- 특약사항, 제대로 작성하는 방법
- 계약금 및 잔금 지급, 안전하게 하는 법
- 이사 후 전입신고와 확정일자
- 전입신고와 확정일자, 왜 필수일까요?
- 온라인으로 간편하게 신청하는 방법
- 입주 후 생활 체크리스트
- 집 상태 점검 및 하자 보수 요청
- 관리비 및 공과금 정산
- 주택임대차신고, 이제 필수입니다!
월세 계약 전 필수 확인 사항
새로운 보금자리를 찾는 설렘도 잠시, 꼼꼼하게 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 특히 전월세 계약은 단순히 마음에 드는 집을 고르는 것을 넘어, 법적인 보호를 받을 수 있는 중요한 절차입니다. 첫 단계는 바로 집을 직접 방문해서 확인하는 것입니다. 이때 그냥 눈으로만 보지 말고, 구체적인 체크리스트를 활용하여 꼼꼼하게 점검하는 것이 좋습니다.
집 보러 갈 때 놓치지 말아야 할 것들
가장 먼저, 건물의 외부와 내부 상태를 살펴봐야 합니다. 외벽에 균열은 없는지, 누수 흔적은 없는지 확인하고, 창문과 문이 제대로 닫히는지, 잠금장치는 안전한지 확인합니다. 내부로 들어가서는 벽지나 장판 상태, 곰팡이 유무를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 곰팡이는 건강과 직결되므로 욕실, 창문 주변, 베란다 구석 등 습기가 많은 곳을 집중적으로 점검합니다. 또, 수압은 괜찮은지, 변기는 잘 내려가는지, 배수는 잘 되는지 물을 틀어보며 직접 확인해야 합니다. 난방과 보일러 상태도 중요합니다. 겨울철 난방이 제대로 되지 않으면 큰 불편을 겪을 수 있으므로 보일러를 켜보고 작동 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 주변 편의시설과 대중교통 접근성, 소음 수준 등도 함께 고려하여 나의 생활 패턴에 맞는 곳인지 판단해야 합니다.
등기부등본, 왜 중요할까요?
마음에 드는 집을 발견했다면, 바로 계약을 서두르기보다는 등기부등본을 먼저 확인해야 합니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리 관계를 보여주는 공적인 문서입니다. 집주인이 실제 소유자인지 확인하고, 해당 부동산에 근저당권이나 가압류 같은 복잡한 권리 관계가 설정되어 있지는 않은지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 근저당권이 과도하게 설정되어 있다면, 추후 집이 경매로 넘어갈 위험이 있어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있으며, 등기부등본의 ‘갑구’를 통해 소유자를 확인하고, ‘을구’를 통해 근저당권이나 전세권 등의 권리 관계를 확인할 수 있습니다.
임대인 신원 확인, 이렇게 하세요!
등기부등본을 통해 소유자를 확인했다면, 실제 계약을 진행할 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 통해 임대인이 정식으로 위임한 대리인인지 확인해야 합니다. 위임장에는 위임하는 사람(임대인)의 인감도장이 찍혀 있어야 하며, 인감증명서는 위임장에 찍힌 도장이 진짜 인감도장인지 증명하는 서류입니다. 또한, 계약서에 임대인의 연락처와 주소를 명확히 기재하여 차후 문제 발생 시 연락이 가능하도록 해야 합니다.
계약서 작성 시 꼼꼼하게 챙길 것들
모든 확인이 끝났다면 이제 계약서를 작성할 차례입니다. 계약서는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 규정하는 가장 중요한 문서이므로, 단 한 글자도 놓치지 않고 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
특약사항, 제대로 작성하는 방법
계약서에 포함된 표준 약관 외에, 임대인과 임차인이 특별히 합의한 내용은 특약사항으로 명시해야 합니다. 예를 들어, ‘벽걸이 TV 설치 시 원상 복구 의무 없음’, ‘반려동물 사육 허용’, ‘도배 및 장판 교체’ 등과 같은 내용을 특약사항에 구체적으로 기재하면 추후 분쟁을 막을 수 있습니다. 특히, 임대차 기간 중 발생할 수 있는 집 수리 비용 부담에 대한 내용은 명확히 해두는 것이 좋습니다. 통상적으로 보일러, 수도 등 주요 시설물은 임대인이 수리하고, 전구 교체 등 소모품은 임차인이 부담하는 것이 일반적이지만, 이를 명확히 특약에 기재하면 좋습니다. 특약사항은 구체적으로 작성하고, 애매한 표현은 피해야 합니다.
계약금 및 잔금 지급, 안전하게 하는 법
계약금은 계약 체결의 증거로 사용되며, 잔금은 입주와 동시에 지급되는 것이 일반적입니다. 모든 금액은 반드시 등기부등본상의 소유자 명의의 통장으로 직접 송금해야 합니다. 대리인에게 현금으로 전달하는 행위는 위험하므로 피해야 합니다. 만약 대리인 계좌로 송금해야 한다면, 임대인의 위임장과 인감증명서를 다시 한번 확인하고, 특약사항에 ‘대리인 계좌로 송금하는 것에 임대인이 동의함’과 같은 문구를 추가하는 것이 좋습니다. 계약금과 잔금 지급 시에는 송금 내역을 반드시 보관하고, 잔금을 지급한 후에는 임대인으로부터 영수증을 받아서 보관해야 합니다.
이사 후 전입신고와 확정일자
계약이 완료되고 이사를 마쳤다고 해서 끝난 것이 아닙니다. 소중한 보증금을 보호하기 위해 반드시 해야 할 두 가지 필수 절차가 있습니다. 바로 전입신고와 확정일자입니다.
전입신고와 확정일자, 왜 필수일까요?
전입신고는 해당 주소지에 거주하고 있음을 관공서에 신고하는 행위입니다. 전입신고를 하면 대항력이 발생하여 임차한 주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 남은 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 확정일자는 계약서에 해당 날짜에 계약이 존재했음을 법적으로 증명하는 도장을 받는 것입니다. 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되었을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 가장 강력한 방어막이므로, 이사 당일 또는 이사 후 즉시 신청하는 것이 좋습니다.
온라인으로 간편하게 신청하는 방법
전입신고와 확정일자는 이제 온라인으로도 간편하게 신청할 수 있습니다. 정부24 홈페이지에 접속하여 공동인증서로 로그인한 후, ‘전입신고’ 메뉴를 통해 신청하면 됩니다. 확정일자는 대법원 인터넷등기소에서 ‘확정일자’ 메뉴를 통해 신청할 수 있습니다. 이때 계약서 스캔 파일이 필요하므로 미리 준비해두어야 합니다. 온라인 신청이 번거롭다면, 이사한 주소지의 동사무소(행정복지센터)에 방문하여 신청할 수도 있습니다.
입주 후 생활 체크리스트
계약과 이사 절차가 모두 끝났다고 안심하기는 이릅니다. 입주 후에도 몇 가지 중요한 사항들을 확인하고 관리해야 합니다.
집 상태 점검 및 하자 보수 요청
이사 직후에는 집 전체를 다시 한번 꼼꼼히 살펴보면서, 계약 전에 발견하지 못했던 문제나 이사 중 발생한 파손 등을 사진이나 영상으로 기록해두어야 합니다. 작은 흠집이나 가벼운 하자라도 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 벽지 찢김, 타일 깨짐, 수도꼭지 누수 등 발견한 하자는 즉시 임대인에게 연락하여 보수를 요청해야 합니다. 추후 퇴거 시 원상 복구 관련 분쟁을 막기 위함입니다. 하자가 발생한 경우, 문자 메시지나 이메일 등 서면으로 요청 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.
관리비 및 공과금 정산
아파트나 오피스텔의 경우, 입주 시점에서 전 세입자와 관리비를 정확히 정산했는지 확인해야 합니다. 또한, 전기, 수도, 가스 요금은 계량기 번호를 확인하고 정확한 사용량을 기재하여 요금 폭탄을 맞지 않도록 주의해야 합니다. 입주 직후에는 검침원이 방문하기 전까지 직접 계량기 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
주택임대차신고, 이제 필수입니다!
2021년 6월 1일부터는 전월세 계약 시 주택임대차신고가 의무화되었습니다. 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택임대차 계약을 체결한 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인 또는 임차인이 관할 행정복지센터에 공동으로 신고해야 합니다. 신고를 완료하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 이 제도는 임차인의 권리를 보호하고 투명한 주택 임대차 시장을 만들기 위해 도입된 것으로, 미신고 또는 거짓 신고 시 과태료가 부과될 수 있으니 반드시 기한 내에 신고해야 합니다.
월세 계약은 단순히 보증금과 월세를 내고 집을 빌리는 행위를 넘어, 복잡한 법적 관계가 얽힌 과정입니다. 앞서 언급한 체크리스트를 활용하여 사전에 철저히 준비하고, 계약 과정에서 발생할 수 있는 문제점들을 꼼꼼하게 확인한다면, 소중한 보증금을 지키고 안전하게 새로운 보금자리에서 생활할 수 있을 것입니다.